Hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp từ A-Z

Nhà Đất Miền Bắc | 08/08/2021

Đất nông nghiệp vốn không còn là khái niệm quá xa lạ với nhiều người. Tuy nhiên các điều kiện, thủ tục làm hợp đồng mua bán loại hình đất này có sự thay đổi liên tục theo các năm. Vậy quy định về điều kiện, thủ tục mua bán đất nông nghiệp mới nhất hiện nay là gì? Cùng Nhà Đất Miền Bắc khám phá chi tiết trong bài viết dưới đây nhé.

Đất nông nghiệp là gì? Và thủ tục mua bán đất nông nghiệp ra sao?

Dựa theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp là các loại đất sau:

Đất trồng lúa
Đất trồng cây hàng năm.
Đất trồng cây lâu năm.
Đất rừng sản xuất.
Đất rừng phòng hộ.
Đất rừng đặc dụng.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác gồm:
Đất xây dựng nhà kính
Đất dùng cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi phục vụ nhu cầu nghiên cứu, thí nghiệm
Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm
Đất nuôi động vật khác được nhà nước cho phép
Đất ươm tạo cây giống.

Đất nông nghiệp phải thỏa mãn điều kiện theo quy định của pháp luật

Quy định về thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Điều kiện để được làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Mỗi bên bán và bên mua đất nông nghiệp đều phải đảm bảo nằm trong điều kiện theo quy định nhà nước đó là:

Điều kiện đối với bên Bán

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013, bên bán có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận sử dụng đất nông nghiệp, trừ trường hợp ở khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013.
Đất nông nghiệp muốn bán không xảy ra tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên.
Đất còn nằm trong thời hạn sử dụng đất.
Quy trình, thủ tục mua bán đất nông nghiệp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Điều kiện đối với bên mua

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013, để được mua đất nông nghiệp, bên mua phải nằm trong diện hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Và có nguồn thu nhập ổn định từ công việc sản xuất nông nghiệp.

Để kiểm tra hộ gia đình hoặc cá nhân có sản xuất nông nghiệp hay không, bắt buộc có giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và trong thủ tục mua bán đất nông nghiệp. Cụ thể là:

Trường hợp 1: Đất nông nghiệp dự định mua nằm cùng khu vực với nơi người mua đăng ký hộ khẩu thường trú. Lúc này, giấy xác nhận hộ gia đình hoặc cá nhân có sản xuất nông nghiệp sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã cấp.
Trường hợp 2: Đất nông nghiệp dự định mua và nơi đăng ký hộ khẩu thường trú của bên mua nằm ở hai địa điểm khác nhau. Bên mua cần chuẩn bị hai loại giấy tờ gồm: Giấy xác nhận sử dụng đất nông nghiệp của UBND cấp xã nơi có đất và Giấy xác nhận hộ gia đình, cá nhân có trực tiếp sản xuất nông nghiệp do UBND cấp xã đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.

Cả bên mua lẫn bên bán đất nông nghiệp cần đảm bảo nằm trong đối tượng được quyền mua bán đất

Trường hợp không được làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Theo khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định, các đối tượng không được phép làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp là:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Hộ gia đình, cá nhân không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc tặng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc loại đất rừng phòng hộ, hoặc nằm trong khu phục hồi sinh thái hoặc rừng đặc dụng.

Ngoài ra, khi làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp, sẽ có một số trường hợp quy định chặt chẽ về diện tích được phép chuyển nhượng dựa trên Điều 130 Luật Đất đai và Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, như sau:

Đất trồng cây hàng năm: Diện tích chuyển nhượng không vượt quá 30 héc ta đối với khu vực trực thuộc Trung ương Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Hoặc không quá 20 héc ta đối với khu vực trực thuộc các Trung ương còn lại.
Đất trồng cây lâu năm: Ở khu vực đồng bằng, diện tích chuyển nhượng không vượt quá 100 héc ta. Đối với khu vực trung du, miền núi, diện tích chuyển nhượng tối đa 300 héc ta.
Đất rừng sản xuất: Ở khu vực đồng bằng, diện tích chuyển nhượng tối đa 150 héc ta. Và không quá 300 héc ta đối với khu vực trung du, miền núi.

Hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Bước 1: Đặt cọc mua bán đất nông nghiệp

Hợp đồng đặt cọc trong làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp là loại hợp đồng không thể thiếu trong quá trình làm thủ tục mua bán. Các nội dung cần có trong hợp đồng gồm:

Thông tin cá nhân bên bán, bên mua. Nếu có người làm chứng hãy cập nhật thông tin của họ vào.
Thông tin chi tiết về đất, ghi rõ diện tích đất, các tài sản gắn liền với đất, vị trí đất chính xác trên sổ đỏ, mã số sổ đỏ,…
Giá tiền mua bán đã thống nhất, số tiền đã đặt cọc
Thời gian đặt cọc tiền và hình thức thanh toán cụ thể.
Thời gian hai bên sẽ ký thỏa thuận hợp đồng mua bán đất nông nghiệp
Một số thỏa thuận khác như đền bù khi vi phạm hợp đồng, bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nào đóng lệ phí công chứng,…

Bước 2: Tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất nông nghiệp

Để thực hiện ký kết hợp đồng mua bán đất nông nghiệp, hai bên cần có mặt tại Văn phòng công chứng địa phương – nơi có tài sản giao dịch. Theo đó, mỗi bên sẽ chuẩn bị các hồ sơ sau:

Hồ sơ bên bán cần chuẩn bị:

Sổ hộ khẩu, thẻ CCCD/CMND/hộ chiếu (Bản chính)
Giấy kết hôn (trong trường hợp đã kết hôn);
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (áp dụng với người độc thân)
Giấy xác nhận ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp (Bản chính)

Hồ sơ bên mua cần chuẩn bị:

Sổ hộ khẩu, thẻ CCCD/CMND/hộ chiếu (Bản chính)
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (áp dụng với người độc thân)
Giấy kết hôn (nếu đã kết hôn);

Tiếp theo, các bên cần nộp các hồ sơ đã chuẩn bị cho Văn phòng công chứng, kèm theo phiếu yêu cầu công chứng. Lúc này các công chứng viên sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ theo đúng quy định pháp luật, hai bên được yêu cầu ký vào ba Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó công chứng viên ký tên, đóng dấu kèm theo nội dung lời chứng vào hợp đồng.

Các bên nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết để rút ngắn thời gian làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai và nhận giấy CNQSDĐ

Đăng ký biến động đất đai là bước bắt buộc hai bên phải hoàn thành mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Chuẩn bị các giấy tờ gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng ở trên.
Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
CCCD/CMND, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…

Bước 2: Nộp hồ sơ đã chuẩn bị lên Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã để đăng ký biến động đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và thực hiện kiểm tra từng nội dung, sau đó xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định. Cuối cùng, cập nhật biến động lên hồ sơ địa chính, rồi mới chuyển Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Thông thường việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bên sẽ là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ. Nếu bạn ở khu vực xa xôi, thời gian giải quyết có thể kéo dài tối đa 20 ngày làm việc.

Các loại thuế trong thủ tục mua bán đất nông nghiệp phải nộp

Sau đây là tổng hợp các loại thuế bạn có nghĩa vụ nộp khi mua bán đất nông nghiệp:

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là thuế do người bán nộp. Có 2 trường hợp xác định thuế thu nhập cá nhân:

Trường hợp 1: người bán không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hợp pháp đối với đất nông nghiệp đang giao dịch. Vì vậy phí thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Giá bán thỏa thuận x Thuế suất 2%.
Trường hợp 2: người bán xác định được thu nhập tính thuế từ việc chuyển nhượng đất. lúc này phí thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%

Lệ phí trước bạ

Căn cứ vào Thông tư 34/2013/TT-BTC, quy định lệ phí trước bạ khi mua bán đất nông nghiệp được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản x Mức thu lệ phí trước bạ (%)

Lệ phí địa chính

Căn cứ vào điểm b3, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC, quy định: Lệ phí địa chính cao nhất là 100.000 đồng/giấy khi cấp mới giấy CNQSDĐ. Ngoài ra, còn có phí công chứng hợp đồng và phí đo đạc địa chính.

Khi giao dịch mua bán đất nông nghiệp, nộp thuế là nghĩa vụ bắt buộc bạn nên tuân thủ

Như vậy, với những chia sẻ chi tiết trên đây về cách thức, quy trình thực hiện thủ tục mua bán đất nông nghiệp mới nhất 2022, Nhà Đất Miền Bắc giúp bạn sẽ có cái nhìn tổng quan, giúp ích cho các giao dịch ở hiện tại hoặc trong tương lai nhé.

Hướng dẫn làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp từ A-Z

Đất nông nghiệp là gì? Và thủ tục mua bán đất nông nghiệp ra sao?

Quy định về thủ tục mua bán đất nông nghiệp