Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì? Có cần công chứng không?

# Nhà Đất Miền Bắc | 11/08/2021

Đặt cọc trong mua bán nhà đất khi nào cũng được xem là hình thức giao kèo hợp pháp giữa người bán và người mua. Tuy nhiên trước khi tiến hành làm hợp đồng này bạn cần hiểu rõ bản chất, quy định mức phạt cọc, cũng như cần lưu ý gì để tránh rủi ro không mong muốn.

Nào, cùng Nhà Đất Miền Bắc tìm hiểu sâu hơn và chi tiết hơn về hợp đồng đặt cọc mua đất  mới nhất được áp dụng thông qua bài viết dưới đây mà bạn không thể bỏ qua. 

Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?

Tại sao phải đặt cọc khi mua đất? Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng không hay chỉ cần viết tay có chữ ký của người mua và người bán?

Mua bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng gắn liền với đất. Hợp đồng đặt cọc mua đất là một loại giấy tờ được sử dụng giao kết hợp đồng giữa bên bán và bên mua gắn liền với đất. Việc thỏa thuận bằng lời nói là chưa đủ, do đó để chắc chắn các bên nghiêm túc thực hiện đúng giao kèo, bạn nên tiến hành ký kết hợp đồng cọc đất. Có như thế mới đảm bảo quyền và nghĩa vụ của từng bên, từ đó giúp việc thỏa thuận mua bán diễn ra thuận lợi.

Tài sản đặt cọc giữa các bên có thể là tiền mặt, đá quý, vàng hoặc một vật có giá trị kinh tế. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên mua cần giao tài sản đặt cọc cho bên bán, đồng thời bên bán có nghĩa vụ bảo quản tài sản đặt cọc của bên mua. Nếu hợp đồng đặt cọc được thanh lý, tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả lại hoặc trở thành tài sản thanh toán.

hợp đồng đặt cọc mua đất

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất minh họa

Các nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Trong hợp đồng cọc đất cần đảm bảo có các nội dung chính sau đây: 

  • Thông tin bên đặt cọc 
  • Thông tin bên nhận đặt cọc.
  • Tài sản đặt cọc, ghi rõ số tiền bằng chữ và bằng số. Nếu là vàng, đá quý cần ghi rõ tên, màu sắc, trọng lượng.
  • Giá chuyển nhượng. 
  • Phương thức đặt cọc 
  • Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm các bên
  • Thời hạn đặt cọc.
  • Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
  • Xử lý tiền đặt cọc khi một trong hai bên hủy giao kèo
  • Phương thức giải quyết tranh chấp theo thỏa thuận các bên.
  • Ký và ghi rõ họ tên các bên. Trường hợp có bên thứ 3 làm chứng cũng ký tên vào.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có cần công chứng?

Căn cứ vào các bộ luật quy định hiện tại chưa có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng/ chứng thực. Tuy nhiên để hạn chế rủi ro tranh chấp, bạn có thể chủ động đem hợp đồng đi công chứng. Dĩ nhiên giá trị pháp lý của những giấy tờ được công chứng sẽ cao hơn so với ký giấy thông thường.

hợp đồng đặt cọc mua đất

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất hoàn toàn không bắt buộc

Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất xử phạt thế nào?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về hợp đồng đặt cọc mua đất, vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng như trong thỏa thuận của hợp đồng, xảy ra tranh chấp liên quan. Việc vi phạm hợp đồng có thể xảy ra theo hai trường hợp đó là:

  • Bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, tài sản đặt cọc sẽ được hoàn trả lại cho bên đặt cọc kèm theo một số tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. 
  • Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngoài ra, trong nội dung mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất, với điều kiện các bên có quyền sửa đổi mức xử phạt khi vi phạm hợp đồng xuống thấp hoặc cao hơn số tiền đặt cọc. Nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu

Nên đặt cọc bao nhiêu tiền?

Số tiền đặt cọc khi mua đất không có quy định cụ thể là bao nhiêu, do đó tùy vào thỏa thuận giữa hai bên sẽ có con số hoặc hiện vật cụ thể. Mặc dù pháp luật không quy định nhưng theo chúng tôi bạn nên thỏa thuận phí đặt cọc từ 30% giá trị hợp đồng mua bán trở xuống để đảm bảo quyền lợi đôi bên cũng như hạn chế rủi ro.

hợp đồng đặt cọc mua đất

Hợp đồng đặt cọc mua đất cần được thỏa thuận rõ ràng, minh bạch giữa các bên

Những lưu ý khi làm hợp đồng đặt cọc.

Cần làm rõ khoản phạt cọc khi xảy ra tranh chấp

Như đã đề cập ở trên, việc vi phạm hợp đồng dẫn đến tranh chấp là điều hoàn toàn có thể xảy ra. Do đó bạn nên quy định rõ ràng mức phạt, số tiền phạt cũng như các quy ước hai bên mong muốn. Có như vậy mới bảo đảm quyền lợi chính đáng cho mình.

Nên công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất 

Dựa trên quy định của Pháp Luật hiện hành, việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất không cần thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Nhưng, bao giờ cũng nên đề phòng trước các rủi ro, tốt nhất bạn hãy thống nhất việc công chứng toàn bộ hợp đồng gồm:

  • Phiếu yêu cầu công chứng
  • Hợp đồng đặt cọc mua đất
  • Giấy tờ tùy thân người yêu cầu công chứng (bản sao)

Sau khi nộp hồ sơ tại địa điểm hành nghề công chứng, trong vòng 2 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ bạn sẽ nhận được các tài liệu đã công chứng như ý muốn.

Để đảm bảo nên có người làm chứng hoặc vi bằng

Đối với những ai kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, việc làm hợp đồng đặt cọc tương đối dễ dàng và thuận lợi. Thế nhưng nếu như bạn chưa từng thực hiện giao dịch này, rủi ro soạn nội dung hợp đồng không kỹ lưỡng tiềm ẩn rất lớn.

Bạn nên nhờ văn phòng Thừa phát lại tư vấn và tiến hành lập vi bằng giấy đặt cọc nhằm đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng đã được soạn thảo đúng và đủ.

Ngoài ra, bên làm chứng tuy không bắt buộc phải có, nhưng để an toàn và củng cố tính pháp lý cho hợp đồng, bạn cũng nên xem xét có thêm người làm chứng. Tuy nhiên người làm chứng phải là người không có mối quan hệ huyết thống, họ hàng hay thân quen gì với cả hai bên nhận cọc và bên đặt cọc. 

Khi làm hợp đồng có người làm chứng cần ghi rõ đầy đủ họ tên, ngày sinh, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú… và chữ ký của người làm chứng.

Sau đây các bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản do KeenLand tổng hợp và biên soạn lại.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——–***——–

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

(Số: ……………./HĐĐC)

Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm …………….., Tại ………………….…………………………

Chúng tôi gồm có:

BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):

Ông (Bà): …………………………………………………………………………. Năm sinh:………………..…….

CMND số: ………………………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ………………………………….

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………………..

BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):

Ông (Bà): ……………………………………………………… Năm sinh:………………………………………….

CMND số: ………………………….…… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………………………………

Hộ khẩu: ……………………………………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………………..

Hai bên đồng ý thực hiện việc đặt cọc theo các thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC

…………………………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………………….

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày ….. tháng …… năm ……

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Ghi rõ mục đích đặt cọc, nội dung thỏa thuận (cam kết) của các bên về việc bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A

4.1. Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

  1. a) Giao tài sản đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;
  2. b) Giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 nêu trên. Nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được) thì Bên A bị mất tài sản đặt cọc;
  3. c) Các thỏa thuận khác …

4.2. Bên A có các quyền sau đây:

  1. a) Nhận lại tài sản đặt cọc từ Bên B hoặc được trả khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);
  2. b) Nhận lại và sở hữu tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);
  3. c) Các thỏa thuận khác …

ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B

5.1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

  1. a) Trả lại tài sản đặt cọc cho Bên A hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong trường hợp 2 Bên giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc đạt được);
  2. b) Trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho Bên A (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) trong trường hợp Bên B từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được);
  3. c) Các thỏa thuận khác …

5.2. Bên B có các quyền sau đây:

  1. a) Sở hữu tài sản đặt cọc nếu Bên A từ chối giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự (mục đích đặt cọc không đạt được).
  2. b) Các thỏa thuận khác …

ĐIỀU 6: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

7.1. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

7.2. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này;

7.3. Các cam đoan khác…

ĐIỀU 8: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

8.1. Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này.

8.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

8.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày …… tháng ……. năm …… đến ngày …… tháng ….. năm …….

Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau.

                           BÊN A                                                                 BÊN B

           (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)                                     (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

 

Tóm lại việc làm hợp đồng đặt cọc mua đất tuy không phức tạp như các loại hợp đồng bất động sản khác, thế nhưng bạn cũng cần thận trọng để tránh chịu rủi ro, tranh chấp không đáng có nhé. Công ty chúng tôi đã hướng dẫn cụ thể đến bạn rồi đấy. Bài viết đã giải quyết được vấn đề thắc mắc của bạn rồi chứ. Bản có thể tham khảo đang ký và tải phiên bản phù hợp như trên. 

Có thể bạn quan tâm: