Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án chi tiết và đầy đủ

# Nhà Đất Miền Bắc | 25/08/2021

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án đóng vai trò rất quan trọng giúp bạn tránh gặp rắc rối về sau. Các thủ tục mua bán này thường không quá khó nếu bạn nắm rõ những nội dung cần thiết. 

Trong bài viết sau đây, Nhà Đất Miền Bắc sẽ chia sẻ đến bạn các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án gồm những gì, cùng một số thông tin liên quan khác. Đừng bỏ lỡ bạn nhé.

Đôi điều về thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án là gì?

Theo Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục pháp lý khi mua đất dự án là những giấy tờ pháp lý quan trọng liên quan đến dự án. Các giấy tờ này đã được UBND tỉnh phê duyệt và cấp phép sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Lúc này nếu muốn mua đất dự án, bạn nên tìm hiểu thật kỹ các văn bản pháp lý quan trọng của đất nền dự án. Thông thường, chủ đầu tư sẽ ký kết hợp đồng với khách hàng thông qua các dạng hợp đồng như hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác, và hợp đồng góp vốn mua đất.

Đối với các hình thức hợp đồng trên, bạn sẽ thanh toán trước một số tiền, sau đó phần còn lại trả ở dạng trả góp. Sau khi dự án xây dựng xong, bạn sẽ nhận được nhà, đất. Chủ đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên dựa trên hợp đồng đã ký kết.

Có 2 trường hợp trong hợp đồng mua đất dự án, đó là:

  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ (có công chứng).
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Trong hai loại hợp đồng, dĩ nhiên hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ là có giá trị pháp lý sẽ cao nhất. Các hợp đồng sẽ có hiệu lực khi hai bên tham gia đều có đủ năng lực hành vi dân sự, ký kết dựa trên nguyên tắc tự nguyện và không vi phạm điều cấm.

Trong thủ tục pháp lý khi mua đất dự án, thủ tục cấp sổ thường sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp cho khách hàng cá nhân. Đối với người mua là tổ chức, pháp nhân, việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm.

thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Hình 1: Nắm rõ thủ tục pháp lý khi mua đất dự án giúp bạn tránh được những rắc rối về sau

Cần lưu ý gì khi mua dự án đất nền?

Sau đây là các lưu ý quan trọng bạn nên cân nhắc trước khi quyết định đầu tư vào dự án đất nền:

  • Tìm hiểu chủ đầu tư để đánh giá năng lực, uy tín, những thành tích đã đạt được.
  • Tìm hiểu về hồ sơ, thủ tục pháp lý khi mua đất dự án. Cụ thể bạn nên yêu cầu chủ đầu tư cho xem những giấy tờ, hồ sơ chứng minh vị trí, giá trị lô đất, giấy phép xây dựng… 
  • Đối với trường hợp ký kết hợp đồng qua công ty phân phối, bạn nên xem xét cẩn thận giấy ủy quyền phân phối giữa đơn vị phân phối và chủ đầu tư. Việc này sẽ đảm bảo quyền lợi cho bạn rất nhiều.
  • Kiểm tra xem dự án đất nền đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 chưa. Đồng thời dự án đã có quyết định giao đất từ phía cơ quan có thẩm quyền chưa. Các lưu ý trên sẽ giúp bạn hạn chế mua nhầm những dự án còn nằm trong khu vực giải tỏa. 
  • Trước khi đặt bút ký kết hợp đồng mua bán, bạn nên hỏi kỹ các yếu tố quan trọng như giá bán, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán, có quy định về mức phạt khi chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc người mua thanh toán trễ không… Hiểu càng nhiều về dự án càng giúp bạn tránh được những tranh chấp không đáng có.
  • Dù thế nào cũng không nên mua đất dự án chung sổ. Vì sẽ gây ra nhiều vấn đề khó có thể giải quyết như thủ tục tách sổ phức tạp, đôi khi diện tích lô đất không đạt diện tích tối thiểu để tách sổ…

Hồ sơ, thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án gồm những gì?

Một bộ hồ sơ hoàn chỉnh trong thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án bắt buộc có những loại giấy tờ sau:

  • Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án có tổng diện tích lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án có tổng diện tích nhỏ hơn 5ha). 

Quy hoạch chi tiết 1/500 được hiểu là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500. Đây là loại văn bản đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong bản Quy hoạch chi tiết 1/500, bạn sẽ hiểu rõ hạ tầng kỹ thuật, cách bố trí từng ranh giới lô đất… 

Nói một cách đơn giản là nhìn vào bản đồ quy hoạch chi tiết này, bạn có thể nắm được quy hoạch tổng thể mặt bằng của dự án.

  • Đối với dự án đất có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ đồng, Sở Xây dựng sẽ xem xét năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, hạ tầng kỹ thuật liên quan (giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC …), quy hoạch khu đất. Sau đó trình văn bản lên UBND tỉnh, nếu đạt sẽ được cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. 
  • Đối với dự án đất xây dựng nhà ở, bắt buộc tuân thủ theo quy hoạch chi tiết 1/500 về số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi dự án….
thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Hình 2: Trong thủ tục pháp lý khi mua đất dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 được xem là văn bản vô cùng quan trọng

Khi nào được ký hợp đồng mua bán đất dự án?

Thời điểm thích hợp để ký hợp đồng mua bán đất dự án là khi có đầy đủ hồ sơ pháp lý đất nền đi kèm như:

  • Dự án đã có văn bản chấp thuận cho phép đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.
  • Bản quy hoạch chi tiết 1/500 có hiệu lực
  • Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
  • Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
  • Dự án nhận được văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng.

Kiểm tra thủ tục pháp lý khi mua đất dự án bằng cách nào?

Một dự án đầu tư hợp pháp cần đảm bảo có đầy đủ các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án sau:

Văn bản chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Trong văn bản chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, bạn cần kiểm tra rõ lĩnh vực chủ đầu tư được phép kinh doanh, chức năng đầu tư, xây dựng dự án.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cấp phép khi dự án có tổng vốn đầu tư lớn hơn 15 tỷ đồng. Văn bản này được chấp thuận bởi sở xây dựng sau khi đánh giá các yếu tố như năng lực, nguồn gốc lô đất của chủ đầu tư, kế hoạch quy hoạch, giao thông hạ tầng, hệ thống cấp thoát nước,…

thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Hình 3: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư – một thủ tục pháp lý khi mua đất dự án cần thiết

Quyết định phê duyệt xây dựng/ quy hoạch mặt bằng tổng thể

Vai trò của hai văn bản này gần như là giống nhau, chỉ khác ở chỗ văn bản quyết định phê duyệt xây dựng dành cho dự án có quy mô trên 5ha. Trong khi đó văn bản quy hoạch mặt bằng tổng thể lại dành cho dự án có diện tích dự án nhỏ hơn 5ha. 

Trong các văn bản trên, nội dung được thể hiện rõ trong văn bản là mục đích quy hoạch và quy mô dự án. Theo đó bạn có thể nắm bắt đại khái nội dung toàn bộ dự án.

Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một văn bản đại diện cho tính hợp pháp và được phép tiến hành thi công trên khu đất đó. Các nội dung quan trọng trong văn bản này là thời gian xây dựng, cách thức xây dựng, số tầng xây dựng, độ cao bao nhiêu,…

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng còn được gọi bằng cái tên phổ biến là sổ đỏ. Vì đây là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng có tính pháp lý cao nên bạn cần kiểm tra các điểm sau:

  • Địa chỉ lô đất nền.
  • Tổng diện tích lô đất.
  • Mục đích và hình thức sử dụng đất
  • Mục đích sử dụng, đất thổ cư.
  • Thời hạn sử dụng lô đất.
thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Hình 4: Giấy chứng nhận quyền sử dụng – đây là một thủ tục pháp lý khi mua đất dự án đóng vai trò rất quan trọng

Các nguyên tắc quan trọng khi làm hợp đồng liên quan tới mua đất dự án

Bên cạnh các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án, bạn cũng cần lưu tâm đến các điều khoản có trên hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc. Vì chúng sẽ là cơ sở để giải quyết mâu thuẫn nếu phát sinh tranh chấp. Sau đây là các lưu ý bạn nên tìm hiểu thật kỹ trước khi thanh toán và ký kết hợp đồng:

Đối với phiếu đặt cọc giữ chỗ

Đây là phiếu giữ chỗ dự án đất khi nhà đầu tư công khai mở bán. Thông thường khoản cọc này sẽ có giá trị không cao vì chỉ nhằm mục đích giữ chỗ. Trong thời gian mở bán nếu bạn vẫn chưa tìm được lô đất vừa ý, chủ đầu tư sẽ hoàn lại số tiền cọc này. 

Phiếu đặt cọc giữ chỗ có hiệu lực nếu có chữ ký và dấu mộc đỏ của nhà đầu tư. Trường hợp đơn vị ký kết với bạn là bên phân phối dự án, hãy yêu cầu được xem giấy uỷ quyền nhận cọc trước khi đặt cọc.

Đối với hợp đồng đặt cọc mua đất

Nên kiểm tra lại các thông tin có trong hợp đồng đặt cọc gồm thông tin chủ đầu tư, thông số lô đất đặt cọc, tiền cọc, điều khoản liên quan, thời hạn ký kết,…. Dĩ nhiên hợp đồng đặt cọc phải có dấu mộc đỏ của nhà đầu tư, kèm theo phiếu xác nhận đặt cọc của bên mua.

thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Hình 5: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất

Đối với hợp đồng mua đất dự án

Trước khi ký hợp đồng mua đất dự án, bạn hãy nghiên cứu cẩn thận từng điều khoản như: Thông tin cơ bản của các bên, giá bán, thời gian thanh toán, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, giải quyết tranh chấp nếu phát sinh,…

Bài viết trên đây là tổng hợp các thủ tục pháp lý khi mua đất dự án được Phú Gia thịnh chia sẻ chi tiết. Qua đó phần nào giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về các giấy tờ quan trọng trước khi thực hiện giao dịch ký kết, mua bán bất kỳ dự án nào.

Xem thêm: